日本での購入
日本では、外国人個人や法人が自由保有不動産を購入することを認めており、厳格な購入者保護法がある。
ヘリテージ・ホームズ・ジャパンでは、京都のフリーホールド物件購入のお手伝いをさせていただいております。 京町家の店舗や農家に投資するユニークな機会を提供します。
来日せずに購入
ヘリテージ・ホームズ・ジャパンは、実際に物件を訪問することなく物件を購入しようとする顧客のために、革新的なソリューションを提供している。
バーチャル・ツアーテクノロジーの力を取り入れ、Zoom、WhatsApp、Skypeなどのビデオ通話を利用したバーチャル物件ツアーをご提供しています。 ご自宅に居ながらにして物件を探索し、その状況をリアルタイムで把握することができます。
現地視察：日本に知人や代理人がいる場合、現地での内覧を代行することができる。
ヘリテージ・ホームズ・ジャパン(HHJ)では、物件購入時の資金受け取りに便利な2つのオプションをご用意しております。 免許を持った不動産業者として、弊社はお客様に代わって、弊社の顧客口座に資金を安全に受け取ることができます。 また、信頼できる弁護士を選任し、資金移動の手続きを任せることも可能です。
エスクロー・エージェントを指定することで、購入手続きの安全性を高めることができます。 必要な書類については、事前に日本語と英語でタイムリーかつ包括的な情報を提供します。
ご購入にかかる費用や税金など、必要な情報を網羅したPDFガイドをダウンロードできます。
購入プロセス
お問い合わせから住宅保険加入まで、不動産取得の旅をご案内いたします。
京都での物件探しは、お問い合わせフォームからどうぞ。 最初の打ち合わせの後、物件に関する一般的な情報、価格、リフォーム費用の概算を記載した候補リストをお送りします。
物件内覧を含む購入プロセスにおいて、航空券などの費用の補償はいたしかねますのでご了承ください。 このポリシーは、内覧のために京都に向かう途中で、ご興味のある物件にオファーがあった場合でも有効です。
私たちは、適切な情報を提供し、当該物件に必要な改修に関する最初の話し合いを開始することを目指しています。
京町家は、築80年を超える古民家もあり、その状況も様々であることを理解しておく必要がある。 そのため、購入者は物件を変更することなく、現状のまま受け入れるよう求められる。
- 予備契約： この文書は、拘束力のない意向表明書としての役割を果たし、その後の契約の土台を築く。
- 意向表明書（LOI）： この法的拘束力のない書簡は、物件購入の意思を表明し、予定価格や支払い方法など、提案された条件を概説します。 LOIの提出は、手渡し、航空便、Eメール、FAXのいずれでも可能です。
相互に受け入れ可能な条件に達しない場合、売り手はLOIを辞退したり、交渉を打ち切ったりする権利を留保していることに留意することが肝要である。 ただし、双方が合意に達した場合は、速やかに正式契約の準備を開始する。
契約締結のため、京都の弊社事務所にお越しください。 ご契約に際しては、宅地建物取引業法に基づき、日本語でご説明させていただきます。 打ち合わせの際、印紙税と仲介手数料の半額を徴収させていただきますので、手付金をご用意ください。 すべての関連費用と税金について事前によく理解しておくことが重要である。
必要なものパスポート（本人確認のため）
- 統治言語：
なお、契約関係書類はすべて日本語で提示されます。 ただし、必要であれば英語を話すスタッフが通訳をいたします。 母国語での説明を希望される場合は、契約条件や義務を包括的に理解するために、弁護士や事務弁護士など、不動産取引法に精通した翻訳者に依頼することを強くお勧めします。 - 手付金：
売買契約を進めるにあたり、すべてのお客様には購入価格の10％に相当する手付金のご提供をお願いしております。 この手付金は、物件取得に向けた確約であり、潜在的な違約金に対する担保となる。
日本円でのお支払いは、ご契約時に現金でお支払いいただくか、銀行振込をご利用ください。 銀行振込をご選択の場合は、契約締結日の午前中までにお支払いをお済ませください。
海外とのお取引の場合、処理に時間がかかる可能性があることを考慮し、直前になって問題が発生しないよう、余裕を持ってお支払いいただくことをお勧めします。 銀行振込手数料は購入者負担となります。
クロージングの過程で、購入残金、州税、印紙税を支払わなければならない。 取引を円滑に進めるため、不動産弁護士はクロージング・ミーティングに同席し、その後速やかに法務局で所有権移転登記を行う必要がある。 当事務所では、英語を堪能に話す2名の不動産弁護士と協力してお客様の買収案件を取り扱いますが、ご希望の弁護士をお選びいただくことも可能です。
必要なものパスポート、住民票（または同等の証明書）、法人登記簿謄本（または同等の証明書）。
締め日の午前中までに、残金を日本円で現金または銀行振込にてお支払いください。 また、仲介手数料の後期分および固定資産税の精算金についても、現時点でのお支払いをお願いいたします。 適用されるすべての費用と税金について十分な情報を得ることが極めて重要である。
日本では、弁護士・事務弁護士が不動産取引において重要な役割を果たし、証明書の作成や所有権移転などの業務を行っている。 英語に堪能な弁護士をご紹介いたします。 ただし、日本語を母国語とし、外国人の不動産取引に必要な専門知識を有する弁護士に限ります。
これらの専門家は、3つの必須手順と2つの追加オプションのサポートを提供する：
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証明書の作成補助。
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クロージング・ミーティングに立ち会う（契約ミーティングは必須ではない）。
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法務局で所有権移転登記をする。
オプションだ：
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契約文書の翻訳および/またはレビューを提供。
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税務管理の補助
京都では、公共料金はすべてクレジットカード（VISA、Master、JCB、Diners Club）で支払うことができるので便利だ。 また、日本の銀行口座をお持ちであれば、電子マネーでの引き出しも可能です。 新生活をスムーズにスタートさせるために、京都での生活習慣や慣習に慣れておくことをお勧めします。 また、投資資金を確保するため、速やかに住宅保険への加入を検討されることを強くお勧めします。
住宅保険：
この保険は、火災や地震を含む潜在的な損失や損害からお客様を保護します。 事前のお見積もりをご希望の場合は、お問い合わせの上、詳細をお知らせいたします。
買収
日本で不動産を購入する際には、様々な固定資産税について知っておくことが重要です。 以下はその概要ですが、税金は販売価格ではなく、地方議会の不動産評価額に基づいて計算されることにご注意ください。 これは通常、販売価格よりもかなり低く、特にリゾート地では販売価格の1％程度が目安となる。
- 不動産取得税：この税金は、不動産を取得する際に一度だけ課税されます。 税率は不動産の種類と価値によって異なる。 住宅用の土地と建物の場合、税率は現在、評価額の3％である。 ただし、新築住宅や住宅用地として購入した土地については減額がある。 なお、土地に対する税金は2024年4月から4%に引き上げられる予定である。
- 固定資産税：毎年1月1日時点の所有者に課税される。 税率は不動産評価額の1.4％である。 価値は3年ごとに再評価されるため、税額が変わる可能性がある。 年の途中で不動産を購入した場合は、日割りで税金を支払うことになる。
- 不動産登記印紙税：不動産を登記する際、または登記情報（所有権など）を変更する際にかかる税金。 不動産の取得率は、土地は評価額の2％、建物は2％である。
- 日本の消費税：不動産（土地ではない）の購入にのみ適用され、評価額ではなく販売価格の10％。 購入者は、購入の翌年にその物件を短期のホリデーレンタルに貸し出した場合、この金額を取り戻すことができる。
- 契約書印紙税 : 日本国内で不動産取引の契約を締結する場合、印紙税がかかります。 金額は不動産の価格または契約書に記載された金額によって異なり、買い手と売り手の双方が支払う。
- 1,000万円～5,000万円の取引で10,000円
- 5,000万円から1億円の取引の場合、30,000円
- 1億円から5億円の取引の場合、60,000円
- 源泉徴収税：売主が海外在住の場合、買主は日本の税務署に源泉徴収税（10.21％）を支払い、残りの89.71％を売主に支払う。 これは通常、買主に代わって不動産業者が行うが、売買取引が完了した翌月の10日までに行わなければならない。
税金の計算に使われる評価額は、市場価格とは大きく異なることを忘れてはならない。 また、物件が所在する地域特有の地域差や加算税がないかどうかを確認することも重要である。 この概要は一般的なガイドを提供するものですが、正確な計算や最新情報については、地元の税務専門家に相談することをお勧めします。
再建可能か不可能かの問題
ご存知のように、京都の町屋の75～80％は路地にある。 これらの多くは「再建不可能」と分類されており、「全壊」した場合は再建できない。 この規則がどのように解釈されるのか、簡単にまとめてみた。 また、ヘリテージ・ホームズ・ジャパンは法律の専門家ではございません！
再建築不可物件とは？
再建築不可の土地とは、完全に破壊された後、新しい建物の建設が禁止されている区画を指す。
京都では、このような規制は、幅が2メートル未満であるとか、法的に道路として認められていない路地に隣接しているなど、道路へのアクセスが不十分であることに起因していることが多い。 所有者が伝統的な町家を取り壊して近代的な家を建てるのを防ぐためかもしれない。
なぜ特定の土地は「再建築不可」なのか？
関連法が制定される以前の歴史的建造物には、必要な道路アクセスがないことが多く、技術的に言えば、完全に破壊された場合には再建築不可能となる。
認識と考察
制限はあるが、再建築不可の物件は、手頃な価格、税制優遇の可能性、伝統的な魅力を保持している。 しかし、担保価値の低下や災害後の再建のハードルといった課題に直面する可能性がある。
路地に家を建て直す
再建築不可の物件でも、適切なアクセスのために隣接地を取得するなど、一定の条件下で許可を取得できる場合がある。 したがって、リビルド不可能だからといって、必ずしも売れないとか価値がないとは限らない。 実際、そのような土地に建てられた住宅は、その総価値まで完全に保険が適用されるため、そのような物件を購入することに経済的なデメリットはないと私たちは考えている。
要するに： この規則で重要なのは、財産の「完全な破壊」である。 従って、火災や洪水による被害、あるいは何らかの形で全壊とみなされない場合は適用されない。 その場合は建て替えではなく、改修となる。