日本での不動産購入
日本では、外国人および外国法人も所有権付きの不動産を購入でき、購入者を保護するための法制度も整備されています。
Heritage Homes Japanでは、京都における所有権付き不動産の購入手続きを丁寧にサポートしています。京町家や古民家など、価値ある物件への投資機会をご案内します。
購入の流れ
京都での物件探しは、お問い合わせフォームからご連絡いただくことから始まります。最初のヒアリング後、物件の概要、価格、改修費用の概算を記載した候補物件のリストをお送りします。
物件の購入手続きおよび内覧のための渡航にかかる航空券などの費用について、当社では負担・補償いたしかねます。京都への移動中に、内覧予定の物件へ第三者から購入申込みが入った場合も同様となりますので、あらかじめご了承ください。
対象物件に関する必要な情報をご提供し、必要となる改修についても初期段階からご説明・ご相談いたします。京町家は物件ごとに状態や条件が異なり、中には築80年を超える古い建物もあります。そのため、物件は現状有姿での購入となることを、あらかじめご理解ください。
- 仮合意書： 正式な契約に向けた基礎となる、法的拘束力を持たない意思確認書です。
- 意向表明書（LOI）： 物件の購入意思と、希望購入価格や支払方法を含む条件を提示する、法的拘束力を持たない書面です。LOIは、持参、航空郵便、Eメール、またはFAXでご提出いただけます。
双方が合意できる条件に至らない場合、売主はLOIを受諾せず、交渉を終了する権利を有します。双方が合意に達した場合は、速やかに正式な契約の準備を開始します。
売買契約を締結する際は、京都の当社オフィスへお越しいただきます。契約締結前に、宅地建物取引業法に基づき、契約条件および重要事項を日本語でご説明します。当日は手付金のほか、印紙税および仲介手数料の半金もお支払いいただきます。関連する費用や税金については、事前に十分ご確認ください。
必要書類： パスポート（本人確認用）、公共料金の請求書（住所確認用）
- 契約言語:
契約に関するすべての書類は、日本語で作成されます。必要に応じて、当社の英語対応スタッフが口頭で通訳いたします。母国語での詳しい説明をご希望の場合は、契約条件や義務を十分に理解するため、不動産取引に関する法律に精通した通訳者、またはソリシター・弁護士などの専門家へご依頼いただくことを強くおすすめします。 - 手付金:
売買契約を締結する際は、原則として購入価格の10％に相当する手付金をお支払いいただきます。手付金は物件購入の意思を示すものであり、契約上の義務や違約金に対する担保として扱われます。
お支払いは日本円で、契約締結時に現金でお支払いいただくか、銀行振込をご利用いただけます。銀行振込の場合は、契約締結日の午前中までに着金するようお手続きください。
外送金は着金までに時間がかかる場合があるため、直前のトラブルを避けるためにも、余裕を持ってお手続きください。銀行振込にかかる手数料は、すべて買主のご負担となります。
決済時には、売買代金の残金、各種税金および印紙税をお支払いいただきます。取引を円滑に進めるため、担当の司法書士が決済に立ち会い、その後、法務局で速やかに所有権移転登記を行います。当社では、英語対応可能な2名の司法書士と連携していますが、お客様ご指定の司法書士へ依頼することも可能です。
必要書類： パスポート、住所証明の宣誓供述書（または同等の証明書）、法人登記証明書の認証済み写し（または同等の証明書）
決済代金は日本円で、当社オフィスにて現金でお支払いいただくか、銀行振込をご利用いただけます。銀行振込の場合は、決済日の午前中までに着金するようお手続きください。この際、仲介手数料の残り半金および固定資産税の日割清算金もお支払いいただきます。適用される費用や税金については、事前に十分ご確認ください。
日本の不動産取引では、各種証明書の準備や所有権移転登記などを担当する司法書士が重要な役割を担います。当社から英語対応可能な司法書士をご紹介することもできます。ほかの司法書士をご希望の場合は、日本語で業務を行うことができ、外国人のお客様が関わる不動産取引について十分な専門知識と経験を持つ方へご依頼ください。
司法書士は、次の3つの基本手続きと2つのオプション業務に対応します。
- 各種証明書の作成支援
- 決済への立会い（売買契約締結時の立会いは必須ではありません）
- 法務局への所有権移転登記申請
オプション:
- 契約書類の翻訳および内容確認
- 税務手続きの支援
京都では、各種公共料金をクレジットカード（VISA、Mastercard、JCB、Diners Club）で支払うことができます。日本の銀行口座をお持ちの場合は、口座振替も利用できます。新居での生活をスムーズに始めるため、京都での生活習慣や地域のルールについて事前に確認しておくことをおすすめします。また、大切な資産を守るため、物件購入後は早めに住宅保険への加入をご検討ください。
住宅保険： 火災や地震などによる損失・損害に備えるため、火災保険および地震保険への加入をご検討ください。概算のお見積りをご希望の場合は、お問い合わせいただければ詳しい情報をご案内します。
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来日せずに不動産を購入する
不動産取得にかかる税金・費用
日本で不動産を購入する際は、物件に関連するさまざまな税金について理解しておくことが重要です。税金は売買価格ではなく、自治体が定める固定資産評価額を基に計算されます。この評価額は通常、実際の売買価格より大幅に低く、特にリゾート地域ではその差が大きくなる傾向があります。関連税額の大まかな目安は売買価格の約1％ですが、物件によって大きく異なります。
不動産取得税： 不動産を取得した際に一度だけ課税される税金です。税率は物件の種類によって異なります。2027年3月31日までに取得した土地および住宅には、原則として固定資産評価額の3％が適用されます。一定の要件を満たす住宅や住宅用地については、軽減措置を受けられる場合があります。
固定資産税： 毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される税金で、標準税率は課税標準額の1.4％です。評価額は原則として3年ごとに見直されるため、税額が変わる場合があります。年の途中で不動産を購入した場合は、通常、売買契約に基づいて売主と買主の間で日割り清算を行います。税額計算に用いられる評価額は、市場価格とは大きく異なる場合があります。また、京都市の市街化区域内にある土地・家屋には、原則として税率0.3％の都市計画税も課税されます。正確な税額や最新情報については、税理士または該当する自治体へご確認ください。
4,000万円の物件を購入する場合の取得費用概算例：
仲介手数料（税込）：1,266,000円
司法書士費用：約300,000円
火災・地震保険料：約300,000円
固定資産税・都市計画税清算金：約60,000円
取得費用概算合計：1,926,000円
再建築の可否について
ご存じのとおり、京都の町家の多く（おそらく75～80％）は路地に面しています。そのうち多くは「再建築不可」に分類され、建物が全壊または滅失した場合、原則として建て直すことができません。以下では、関連する規制とその考え方について簡潔にご説明します。なお、これは法的助言ではなく、Heritage Homes Japanは法律の専門家ではありません。物件を購入する前に、独立した法律の専門家へご相談いただくことをおすすめします。
京都の不動産に投資する理由
京都――千年以上にわたり都として栄えてきた街。数多くの世界遺産の寺院や神社、御所、庭園、細く曲がりくねった路地、茶屋、芸舞妓、そして路地裏に佇む小さなミシュラン星付きレストランがあります。794年の平安京遷都以来、日本の文化と精神の中心地として、毎年世界中から多くの人々が訪れ、その魅力に惹かれています。
一方で京都は、現代性と先進性を併せ持つ街でもあります。任天堂をはじめ、アニメーション、グラフィックデザイン、ゲーム関連の企業が数多く拠点を置き、世界有数の学術都市としても知られています。多くの大学や研究機関には、毎年数千人の留学生や大学院生が集まり、医学、ロボット工学、コンピューターサイエンスなど、幅広い分野で先進的な研究が行われています。
京都の不動産市場も活発に成長しており、なかでも京都の伝統的な商家である「京町家」の購入・修復・投資に大きな関心が集まっています。
Heritage Homesは、京都を拠点とする不動産開発会社兼、宅地建物取引業者です。
私たちは地元・京都で、市内中心部にある戦前の町家や、京都北部の山麓にある歴史的住宅を取得し、修復・販売しています。
当社は歴史的建築物を専門に扱っています。歴史ある住宅を守り、再生し、お客様のために新たな価値を生み出すことが、私たちの情熱であり専門分野です。また、歴史的建築物への投資は、京都における不動産投資の中でも比較的安全性が高く、収益性も期待できる選択肢の一つだと、私たちは考えています。
Heritage Homesは、資産価値の高い成長性と優れた賃貸利回りが期待できると考える、これらの区を中心に事業を展開しています。
京都の不動産市場は非常に活発で、特に町家などの歴史的建築物には高い需要があります。特に人気の高い物件は、一般公開から1～2日で、東京や海外の購入希望者によって、現地を内覧しないまま成約することも少なくありません。京都での物件購入をご検討の際は、このような市場状況も考慮に入れておくことをおすすめします。
京都の賃貸市場と関連規制
Heritage Homesを通じて物件を購入した後は、その物件を収益化するかどうか、またどのような方法で運用するかを検討します。
主な運用方法は以下のとおりです。
京都には、さまざまなエリアや価格帯で、町家を活用した宿泊施設があります。一方、宿泊施設の運営には、許可の取得や適切な施設管理、近隣住民への配慮などが求められます。日々の運営や建物の維持管理には相応の労力が必要ですが、適切に運営することで収益性の高い事業となる可能性もあります。
町家を宿泊施設として通年営業するには、旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可が必要です。許可の可否は、物件の立地や接道状況、用途地域、建物の構造・用途、適法性、消防設備など、さまざまな条件によって判断されます。また、地域や地区によって個別の規制が設けられている場合があります。HHJでは、旅館業許可に精通した専門家と連携し、必要な手続きをサポートしています。
宿泊施設として許可を取得済みの物件であっても、売買に伴って営業者が変わる場合には、所定の手続きが必要です。事業譲渡として事前に承認を受けることで、新たな許可を取得せずに営業者の地位を承継できる場合もあります。売買を進める前に、必ず関係機関へ確認することをおすすめします。
建物に未登記または法令に適合しない増築部分がある場合、許可申請に先立って、建物の現況と公的な記録を確認し、必要な是正手続きを行うことがあります。対応方法は物件ごとに異なるため、建築士および関係行政機関への事前相談が必要です。
通年営業の簡易宿所以外の選択肢として、住宅宿泊事業法に基づく「民泊」があります。ホテルや簡易宿所のような許可制ではなく届出制で、年間180日を上限として宿泊者を受け入れることができます。
ただし、実際に営業できる期間は、地域の条例によってさらに制限される場合があります。京都市の住居専用地域では、原則として1月15日正午から3月16日正午までの期間に限られます。家主居住型の民泊や、一定の条件を満たす認定京町家事業については、例外が適用される場合があります。
営業を開始するには、物件が法律上の「住宅」の要件を満たし、安全・衛生・管理体制および近隣住民への周知など、所定の基準に適合している必要があります。また、宿泊者の滞在中に所有者や事業者が不在となる場合は、登録を受けた住宅宿泊管理業者への管理委託が必要になることがあります。
民泊として使用しない期間には、物件を中長期の居住用賃貸として活用する方法もあります。ただし、契約期間が1か月以上であれば自動的に宿泊事業の規制対象外になるわけではありません。居住用賃貸に該当するかどうかは、契約内容、管理方法および提供するサービスなど、実際の運営形態によって判断されます。民泊とマンスリー賃貸を組み合わせる場合は、事前に専門家へ確認することをおすすめします。
京都では、国内外からの長期滞在者をはじめ、退職後の旅行者、リモートワーカー、長期出張者などによる滞在需要が高まっています。町家での滞在は、ホテルやサービスアパートメントとは異なり、京都の伝統建築や日常文化をより身近に体験できる魅力的な選択肢です。
京都および関西地域には、毎年多くの留学生、大学教職員、研究者、海外赴任者が訪れています。その中には、6か月以上の滞在を目的として、京都市内で家具付きの住まいを探す方も多くいます。
大学や研究機関に近いコンパクトな町家から、カップルや家族に適した市内中心部の広い住宅まで、さまざまな物件に需要があります。これらの物件は、家具付きの6か月契約または年間契約の居住用賃貸として提供できます。
日本では転勤に伴って都市間を移動する働き方も多く、仕事のために京都へ転居する会社員、管理職やその家族を中心に、質の高い長期賃貸住宅への安定した需要があります。
対象となる物件は、快適な中価格帯の住宅から高級住宅までさまざまです。海外からの入居者や短期滞在者向けの家具付き物件とは異なり、国内の長期賃貸市場では、一般的に家具なしの状態で通常の居住用賃貸借契約を結びます。
当社の物件管理サービスを選ぶメリット
法令遵守
最新の法令や規制を常に確認し、お客様の物件がすべての法的要件を満たすよう適切に管理します。
透明性の高いレポート
物件の運用状況と収支について、定期的かつ詳細なレポートでわかりやすくご報告します。
賃貸収益の最大化
戦略的な入居者募集・審査により、信頼できる入居者を確保しながら、賃貸収益の最大化を図ります。
迅速なメンテナンス対応
修繕やメンテナンスの問題に迅速に対応し、物件を良好な状態に保ちます。
サービス・料金表
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未改修の町家
未改修の町家を購入する大きなメリットは、お客様のご希望やライフスタイル、好みに合わせて、自由に改修・再生できることです。
ヘリテージホームズでは、経験豊富な職人とプロジェクトマネージャーが、改修工事の全工程を一貫して管理します。物件やご希望の仕様に応じて、床暖房、複層ガラス、高性能断熱材、冷暖房に対応した省エネ型ヒートポンプなどを採用することも可能です。すべてのプロジェクトを専門スタッフが監理し、契約内容に基づく保証をご提供します。
一般的な改修期間は、準備期間や資材の手配期間を含めて約6～8か月です。ただし、物件の状態、工事内容、設計および必要な許認可によって、実際の期間は異なります。
改修済みの町家
すぐに入居できる物件をお探しの方に向けて、ヘリテージホームズでは改修済みの町家をご紹介しています。
自社で改修した物件に加え、他社が改修した町家を取り扱う場合もあります。その際は、販売前に物件の状態を丁寧に調査し、改修の品質が当社の基準を満たしているかを確認します。
京都近郊の田園地域
京都市中心部に加え、ヘリテージホームズでは、京都近郊の田園地域や山麓にある中規模から大規模の歴史的住宅もご紹介しています。
一般に「古民家」と呼ばれるこれらの伝統的な木造住宅には、優れた職人技、重厚な木造構造、広々とした庭園などの魅力があります。その多くは、京都市内からおおむね1時間圏内にあります。
これらの物件の多くは修復が必要ですが、日本の伝統建築に精通した職人や宮大工を含む当社のチームが、建物本来の趣を大切にしながら丁寧に再生します。
